Ņemot vērā, ka Latvijā nepieciešams ieviest jaunas idejas un modernus konceptus nekustamā īpašuma pārvaldībā, nolēmu iegūt papildu starptautisko profesionālo pieredzi kādā no pasaules vadošajām valstīm šajā nozarē.

Kā profesionālās maģistra studiju programmas 1. kursa students jau 2014. gadā pieteicos Baltijas-Amerikas Brīvības fonda (BAFF) izsludinātajā konkursā uz profesionālās prakses programmu augstskolu studentiem un absolventiem, kas paredz došanos uz ASV un praktizēšanos Amerikas lielākajos uzņēmumos. Programmas dalībniekiem ir iespēja saņemt stipendiju kas paredzēta sadzīves, transporta un veselības apdrosināšanas izdevumu segšanai.

Izturēju pieteikšanās konkursu, saņēmu stipendiju un iespēju praktizēties kādā no ASV kompānijām. Pateicoties BAFF sniegtajai palīdzībai un koordinācijai atradu prakses vietu Ņujorkā. 2015. gada 29. martā ierados šajā nekustamo īpašumu mekā un uzsāku gadu ilgu profesionālo prakses programmu uzņēmumā Elegran Real Estate & Development, kas jau pirmajā dienā izmainīja manu uztveri attiecībā uz nekustamo īpašumu.

Elegran Real Estate & Development ir pilna servisa nekustamā īpašuma uzņēmums, kas fokusējas uz īpašumu pircējiem un attīstīšanas pakalpojumiem Ņujorkā, Manhetenā. Pēdējos gados, pateicoties investīcijām tehnoloģijās un vienotai klientu vadības sistēmai, uzņēmums ir strauji audzis un kļuvis par vienu no labākajiem vidēja lieluma brokera uzņēmumiem Ņujorkā. Tas darbojas galvenokārt ar luksusa klases dzīvokļiem Manhetenā un ir paplašinājis savu darbības rādiusu uz straujajiem pilsētas izaugsmes rajoniem Bruklinu (Brooklyn) un Kvīnsu (Queens).

Papildus tehnoloģijām uzņēmuma izaugsmi veicinājusi starptautiska profesionāļu komanda. Komandā, kā jau tas ierasts daudzos ASV uzņēmumos, valda nevis vertikālā hierarhijas struktūra, bet gan horizontālā – tas nozīmē, ka jebkuram komandas dalībniekam ir iespēja prezentēt savas idejas un iniciatīvas uzņēmuma īpašniekam un menedžeriem. Tā ir ļoti būtiska uzņēmējdarbības sastāvdaļa, kas noteikti jāņem vērā arī Latvijas nekustamā īpašuma nozares uzņēmumiem. Ņemot vērā sarežģīto situāciju nekustamā īpašuma pārvaldībā Latvijā, darbam komandā ir un būs izšķiroša nozīme ilgtspējīgā daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldībā.

Nekustamais īpašums, iespējams, ir pats svarīgākais pirkums, kādu ņujorkietis veic savas dzīves laikā. Manhetena (ar 1,6 miljoniem iedzīvotāju) piedāvā desmitiem miljonu dolāru vērtus luksusa klases dzīvokļus. Savukārt daudzi cilvēki ir gatavi maksāt 1500 dolāru mēnesī un vairāk par īri, lai dzīvotu mazā istabā vai dalītu uz četriem vai vairāk cilvēkiem dzīvokli kādā no Manhetenas rajoniem. Pretēji Rīgai, kur dzīvokļu īres tirgus ir bēdīgā stāvoklī, Manhetenā ir tieši pretēji (78% no iedzīvotājiem Manhetenā dzīvokli īrē). Te tiek piesaistīts liels kapitāls no visas pasaules, kas ieplūst nekustamo īpašumu darījumos. Tas nozīmē, ka lielā apmērā ir iesaistītas vairākas puses un starpnieki, kuri darījumā pārstāv katrs savas intereses. Šajās situācijās vienmēr figurē arī nekustamā īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumi.

Viens process ir daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas projekts un uzbūvēšana, otrs pārdošana un trešais, kuram ir ilgtspējīga nozīme – pārvaldīt. Protams, jāņem vērā, ka ASV daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas tendences un raksturojošie kritēriji atšķiras atkarībā no štata un mājsaimniecību ienākuma līmeņa. Līdzīgi kā tas ir novērojams dažādos reģionos Latvijā. Jāsecina, ka nekustamā īpašuma pārvaldības nozīme ASV zīmīgi atšķiras no Latvijas. Biežvien, cilvēki nekustamā īpašuma pārvaldīšanu Latvijā uztver kā apsaimniekošanu. Toties ASV šīs ir faktiski divas dažādas profesijas un uzņēmējdarbības jomas. Nekustamā īpašuma pārvaldīšana jeb “real estate property management” ir attiecināma galvenokārt uz īpašuma īri, iznomāšanu, īpašuma pārvaldīšanu, pārdošanu, pirkšanu un visas ēkas izīrēšanu citu vārdā.

Tai skaitā nodrošināt citus servisus, piemēram kā īpašuma novērtēšana. Toties apsaimniekošana lielā mērā ir pakārtota pārvaldīšanas aktivitātēm un aptver tādu procesu, kā nekustamā īpašuma portfeļa tehniskā uzturēšana. Tas nozīmē, to, ka šajās aktivitātes tiks iekļauti tādi darbi, kā ikdienas tīrīšana, logu mazgāšana, pieguļošo ceļu, zālāju un ainavas uzturēšana, t.sk. ikmēneša tīrīšanas darbi. Sīkāk tiek pakāroti cita veida pakalpojuma servisi, kā mehāniskie, namdara, santehnikas, elektriķa, ugunsdrošības pakalpojumi. Citi servisi, piemēram, reģistratūras un apsardzes nodrošināšana, atkritumu apsaimniekošana un insektu iznīcināšana. Var novērot, ka vārds pārvaldīšana un apsaimniekošana atšķiras no ierastā pielietojuma Latvijā. Jāņem vērā, ka nekustamā īpašuma tirgus tradīcijām ASV ir daudz vienmērīgāka un līdzsvarotāka attīstības gaita nekā Latvijā (ģeopolitiskie notikumi, mājokļu nacionalizācija un privatizācijas sekas, kuras atstāja būtisku iespaidu uz nekustamā īpašuma nozari, tai skaitā mājokļu pārvaldīšanu).

Nevaru attiecināt uz Ņujorkas pilsētu ilgtspējīgu un videi draudzīgu tehnoloģiju pielietošanu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanā. Inovācijas un videi draudzīgas tehnoloģijas mājokļu ilgtspējīgā pārvaldībā tiek pielietotas vadoties no konkrētās apkaimes, kurā daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas atrodas un to cik maksātspējīgi ir mājas dzīvokļu īpašnieki. Papildus mājokļu ilgtspējīgā pārvaldīšanā tiek likts uzsvars uz kapitālistisko sistēmu nevis valdības ekonomisko atbalstu, kā tas ir Latvijā un kopumā ES. Sociālisma iezīmes daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanā ASV ir paradījušas salīdzinoši nesen.

Ņemot vērā nesakāroto likumdošanu, attiecībā uz dzīvokļu īres tirgu un nekustamā īpašuma nozari Latvijā, daudzos gadījumos praksē nevar realizēt pakalpojumus, kuri uzlabotu dzīvojamo māju iedzīvotāju dzīves kvalitāti. Tādēļ konstanti ir nepieciešams pilnveidot un runāt pa dažāda veida inovācijām un stratēģiskajiem modeļiem nekustamā īpašuma nozarē. Piedāvāju apskatīt saistošos organizatoriskos un stratēģiskos elementus, kuru vadlīnijas apguvu Ņujorkas pilsētā darbojoties nekustamā īpašuma starpniecības pakalpojumu nozarē:

• Web dizains un izstrāde – tiek izstrādāti uz klientiem vērstas aplikācijas un mājas lapas, kas sasaistās kopā ar nekustamā īpašuma aģentiem pieejamiem rīkiem un klientu vadības sistēmu.
• Saturs – tiek nodrošināts rakstiskais un vizuālais saturs, marketinga materiāli un kvalitātes kontrole pār visu publicēto saturu, kurš tiek izveidots, lai ģenerētu jaunus klientus.
• Pārdošana – pārdošanas komanda, kas operē no vienotas datu bāzes ar apjomīgu vietējo un starptautisko klientu tīklu.
• Operācijas – tiek nodrošinātas viss efektīvākās tehnoloģiskās iespējas, servisi un instrumenti, ar kuriem darbojas visa uzņēmuma komanda. Tādejādi ir iespējams izprast uzņēmējdarbības efektivitāti un optimizēt tā darbību.
• Mārketings – Stratēģiju izstrāde, projektēt un ieviest mārketinga aktivitātes no meklēšanas programmas līdz tiešajām mārketinga kampaņām.

Papildus iepriekš minētajam elementiem, ir nepieciešams īstenot šo organizatorisko un stratēģisko elementu kontroli, kas izpaustos kā: snieguma novērtēšana, investīciju ienesīguma kanālu aprēķināšana, mārketinga kanālu efektivitātes noteikšana.

Noslēdzošais posms ir nepārtraukta datu bāzes analīze, kas attiecas uz:

• Potenciālo klientu ģenerēšana un šo klientu attiecību pārvēršana noslēgtos darījumos.
• Potenciālo klientu pārvaldība, kritēriju izstrāde, lai tos spētu iedalīt konkrētās kategorijās.
• Diversificētas mārketinga investīciju stratēģijas;
• Potenciālo klientu segmentēšana ņemot vērā demogrāfiskos un to atrašanās jeb ģeogrāfiskos rādītājus.
• Nekustamā īpašuma tirgus rādītāji un tendenču analīze un paredzēšana.

Protams, ka daudzi no šiem elementiem un procesiem šķietami tiek realizēti Latvijā, tomēr biežvien ir nepieciešams izvērtēt saistošās tendences no globāla skatu punkta un integrēt tos vietējā tirgū. Tehnoloģiskā attīstība nozīmē atbilstošas infrastruktūras izstrādi, kas nodrošinās uzņēmuma ilgtermiņa darbību un atbilstību mūsdienu ātri mainīgajai biznesa videi. Kvalitatīva klientu vadības sistēma nekustamā īpašuma nozarē mūsdienas ir grūti iedomājama bez tehnoloģiju pielietošanas. Noslēdzoši vēlos uzsvērt, to, ka kompleksu problēmu risināšanai nekustamā īpašuma pārvaldīšanā ir jādomā “ārpus rāmjiem”.

Rakstu sagatavoja:

Urban Treetops, SIA īpašnieks un dibinātājs Rihards Ģederts